墨尔本太惨了！房价跌回五年前！28 万套房在卖！房源大幅增加，澳洲房东房子卖不掉了！

01 28 万套房在卖！春季房源再涌 30%，澳洲房主：不降真卖不掉了 房主和投资者已被警告，要为未来几周房产房源激增做好准备，因为春季销售季可能会给已经疲软的住宅市场带来一波新的挂牌房源。 这一来自澳洲顶级房产分析师之一的警告发出之际，澳洲储备银行（RBA）仍为 11 月加息敞开大门，而悉尼一家建筑商因 36 亿澳元债务倒闭。 房地产市场已经在约 3 万套高于平均水平的未售房源重压下疲软，但下周开始的春季销售季通常会带来 30-40% 的待售房产数量增长。 “我们正进入一个供应增加的时期，”SQM Research Group 首席执行官 Louis Christopher 告诉《The Money Puzzle》播客。” 那些预期高于市场水平的房主，我现在可以向你保证，他们在这个市场上卖不出去。“市场需求减少，而现在我们看到卖家们互相挤压。” Christopher 对市场的警告恰逢本轮周期首个大型住房开发商倒闭 —— 在高建筑成本下房价走软。 Bathla Group 进入自愿管理程序，导致悉尼 1.5 万套房屋和公寓在建项目停工。 房产分析师警告称，高利率、取消新房产负扣税以及更高的资本利得税，将引发房价进一步下跌。 ANZ 等银行已预测房价将下跌 11%，其中悉尼跌幅最大，达 14.5%。最近房价每月下跌约 1%。 与此同时，建筑成本同步飙升，过去一年上涨 6%，分析师预测这最终将导致一些建筑商破产。 Owen Analytics 负责人 Ashley Owen 表示，成本上升是 “将让更多建筑商倒闭的最新因素”。 对于房主来说，房地产低迷让他们在房价下跌的同时支付更高的房贷成本。而随着 28 万套房产在市场上待售，许多人将被迫按兵不动。 “房地产市场已经有很多税费，”Christopher 说。” 已经有很多交易成本。 “在当今的澳洲，当你想买卖房产时，你可以预期这次买卖的总交易成本约为房产总价值的 7%。” 02 区域住房市场表现优于首府 西澳地区表现全国最佳需求旺盛 西澳区域城镇房价增长表现优于全国其他地区及首府城市，其中一个城镇增速更是远超其他区域。 Cotality最新发布的《Regional Market Update》显示，全州区域住宅平均价格涨幅达2.1%，与南澳并列是全澳各州和领地最高。 报告指出，过去三个月多数主要区域市场价值增长放缓或下滑，但区域澳洲住房市场整体表现仍优于首府城市。 Kalgoorlie-Boulder录得6.4%的平均住宅价格涨幅，全国范围内仅次于南澳的Port Pirie。 覆盖Goldfields地区的Professionals Platinum经纪人乔平表示，过去一年市场没有丝毫放缓的迹象，需求非常旺盛，投资者正与首次置业者展开激烈竞争，单套房产有时能收到三到六份报价，直接推高房价。 乔平表示，对首次置业者而言，这是一个「极具吸引力的市场」，尽管房价持续上涨，但和其他区域城镇、Perth相比，这里的房价仍更亲民。当地有大量年轻就业群体，受高生活成本和高租金驱动，他们自然选择购房安家，这里购房门槛低，不用承担大城市的天价房价和巨额首付，普通人买房的可行性高很多。 而Kalgoorlie对投资者的核心吸引力是当地租金水平足够支撑正现金流。 乔平说，全镇空置率持续显著下降，市场需求不断攀升，当地暂无新增住宅开发项目，房源缺口明显，但市场关注度和买家储备依然充足，可租房源极度稀缺，进一步推高租金，整体房源供给收紧。 截至7月的三个月内，全国租金涨幅最高的是Albany，达3%，其次是Toowoomba的2.9%和Kalgoorlie-Boulder的2.8%。 Cotality数据显示，Kalgoorlie-Boulder也是全澳销售速度最快的区域市场，中位销售周期仅11天，Albany为16天，Geraldton为18天。乔平表示，她认可房产平均上市11天的统计，实际很多房源五到七天就能成交。 Cotality Australia研究主管伯格表示，此前表现亮眼的西澳西南部区域增长势头已开始放缓，全州最强劲的增长正向房价更亲民的区域中心集中。西澳仍是全澳增长最强的州，拥有活跃本地经济和高性价比住房的区域，在当下买家愈发挑剔的市场环境中韧性更强。不过此前靠溢出需求拉动的生活方式型市场不再是增长主力，买家正大量流向房价性价比更高、本地需求托底住房价值的区域中心。 03 墨尔本房价跌回五年前，住宅中位价低于80万澳元 墨尔本房价已经回到五年前水平。Cotality 数据显示，7月墨尔本住宅中位价降至797,354澳元，比五年前低1.6%。在澳洲其他首府城市房价大多仍高于疫情前的背景下，墨尔本成为一个少见的例外。 高利率、投资者税负变化、土地税压力、租赁法规收紧，以及远郊新房供应增加，共